É fato público e notório que a pandemia gerou uma distorção na relação oferta/demanda em inúmeros setores da economia, cujo resultado mais visível foi o retorno da inflação em níveis alarmantes. Um dos setores mais impactados foi o imobiliário, em especial o de locação de imóveis, cujos contratos comumente são reajustados pelo IGP-M. Nos últimos dois anos, o IGP-M fechou com dois dígitos de inflação acumulada, sendo de 23,14% no ano de 2020 e de 17,78% em 2021.
Embora o IGP-M experimente um recuo recente, ainda permanece em patamares elevados, gerando a necessidade de renegociação entre proprietários e inquilinos que, na falta acordo sobre o reajuste, vem buscando o poder judiciário para revisão dos contratos. Por essa e outras razões, a FGV-Fundação Getúlio Vargas criou um novo índice para medir a evolução mensal de aluguéis, denominado de IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais).
O novo incide será medido através de dados obtidos por empresas administradoras de imóveis, com informações coletadas a partir de contratos assinados entre inquilinos e proprietários. O novo índice promete conferir maior precisão no cenário de oferta e demanda no mercado de locação residencial, diferente do IGP-M, que é formado pela composição de outros três índices IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) e INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente.
Embora a FGV tenha criado o IVAR, não houve a extinção do IGP-M, muito pelo contrário. Os dois índices vão coexistir naturalmente no mercado. A questão é que a maioria dos contratos de locação vigentes preveem o uso do IGP-M como índice de reajuste, só sendo substituído em caso de extinção do índice ou caso apresente variação negativa.
Diante desses fatos, muitas dúvidas podem surgir, por exemplo: o novo índice sendo medido com base em locações residenciais, se aplicaria a locações comerciais? O novo índice é obrigatório a partir de agora para novos contratos de locação residencial ou comercial? É possível substituir o IGP-M pelo IVAR nos contratos vigentes? O uso do novo índice torna-se obrigatório? Como visto, são muitas dúvidas que merecem esclarecimentos.
A princípio, é importante esclarecer que o uso do novo índice não é obrigatório, assim como não é obrigatório o uso do IGP-M. Trata-se na realidade de uma praxe do mercado tendo em vista que o IGP-M é um índice consolidado e que é medido desde 1989. A nosso ver, considerando que o novo índice é mais específico e voltado ao setor de locação de imóveis, seria prudente a utilização do índice para reajuste não só de locações residenciais, mas também comerciais.
Neste sentido, visando preservar interesses mútuos, é importante que proprietários e inquilinos passem a adotar desde já o novo índice para novos contratos, considerando que o índice começa a ser divulgado a partir de hoje (11/01/2021). Com relação aos contratos vigentes, a Lei 8.245/91 que regula locações de imóveis urbano prevê em seu art. 18 que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste” . Assim sendo, nada impede que o novo índice seja aplicado a contrato vigentes mediante termo aditivo em comum acordo entre as partes.
